蚌埠市住建委于蚌埠市人民政府网发布了《蚌埠市“十三五”房地产业发展规划（2016-2020年）》，就蚌埠近年来的房产发展情况作出了总结，并提出了全新的发展规划，引起各界广泛的关注。

蚌埠市“十三五”房地产业发展规划

（2016-2020年）

（征求意见稿）

编制目的

为建成华东地区综合交通枢纽，华东地区的先进制造业基地，淮河流域和皖北地区中心城市，打造现代化山水园林城市，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式。进一步明确“十三五”期间我市房地产业发展的指导思想、发展目标、主要任务和政策措施，明确行业工作重点，引导市场主体行为，加强对房地产业发展的统筹指导，促进蚌埠市房地产业持续健康发展，持续改善居住环境和生活品质，按照《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）的要求，依据相关政策法规，特制定本发展规划。

规划范围及期限

本规划实施范围为蚌埠市行政辖区，包括蚌埠市辖区、怀远县、五河县、固镇县。规划期限为2016年至2020年。

“十三五”面临的发展机遇和挑战

蚌埠市连接南北，承接东西，具有突出的区位优势。由公路（高速公路）、铁路（高铁）、水运等运输方式组成了综合性的对外交通网络，是我国南北交通的核心枢纽之一；也是东部沿海省市向中部、西部地区辐射的过渡地带和交通要道；蚌埠市地处京沪铁路与淮南铁路的交汇点，亦为京沪和京福两条高铁的交汇点，是华东地区的重要铁路枢纽。从都市经济圈角度来看，蚌埠市位于大上海经济圈的边缘，处于南京和徐州经济圈的交错地带。随着京沪高铁线等重大基础设施建设所带来的交通地位的提升，以及长三角核心区波及效应的影响，蚌埠市对外界的吸引力也将大为提升。

发展目标和重点任务

发展目标

围绕“全面建成小康社会，全面迈入全省第一方阵”的总体目标，以持续改善居住条件和提供产业发展支撑条件为基本目标，以提升居住品质和促进产业升级为抓手，努力实现蚌埠市房地产业“十三五”的发展目标：

1、“十三五”期间房地产开发投资累计达到1900亿元，其中住宅1271亿元；

2、“十三五”期间房屋建设面积累计达到12700万平方米，其中住宅建设面积9000万平方米、商业营业用房建设面积3700万平方米；

3、“十三五”期间房屋建设用地总量92700亩，其中商品住房70500亩、商业营业用房用地22200亩；

4、“十三五”末，城镇常住居民人均住房建筑面积达到42平方米；

5、“十三五”期间完成租赁补贴2000户，公租房配租10000套，棚户区改造工程54958套；“十三五”末对城镇低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保；

6、“十三五”末，物业服务领域进一步拓展，新建住宅小区实现物业服务100%，新建非住宅和老旧住宅小区物业服务和准物业服务覆盖率达到85%。

重点任务

1.加强宏观调控，化解非住宅商品房库存

继续贯彻落实房地产分类调控政策，在综合考虑全市人口转移以及土地、能源、水资源和环境等承载能力的基础上，分类合理确定年度商品房开发数量，保持合理稳定的住房用地供应规模，尽量在城市功能好、基础设施全的区域安排新建住宅，从源头控制潜在库存。继续加大非住宅商品房去库存力度，控制总量、盘活存量、优化增量，鼓励非住宅商品房库存转化为自持物业运营，适时出台阶段性针对性政策刺激消费。积极支持自住性和改善性住房消费，合理引导投资性住房交易。

2.继续推进新型城镇化建设

坚持“以人的城镇化为核心，推进农业转移人口市民化，促进城乡统筹发展和产城融合发展”的原则，继续推进我市新型城镇化试点工作，加快新型城镇化建设步伐，加快农业转移人口市民化步伐。进一步明确深化住房制度改革方向，满足新市民住房需求，并把公租房扩大到非户籍人口。继续促进农业转移人口市民化，释放农业人口的购房需求，促进新型城镇化的快速发展。

3.建立多元化的住房保障体系

逐步建立健全符合蚌埠市实际情况的，多元化的住房保障体系，多渠道满足保障对象的住房需求，扩大住房保障覆盖面。积极推进并完成公租房建设，提高保障能力和房源使用效率；加快棚户区改造力度，将棚户区改造和城市功能再造与提升相结合；加强农村危旧房改造，科学编制农村危房改造实施规划，合理安排年度改造计划。积极探索政府与社会资本合作（PPP）等模式，深化公租房投资运营机制改革。

4.完善服务配套设施，全面提升城市宜居条件

进一步完善城市的公共服务配套和基础设施配套建设，注重公共服务配套设施建设的系统性和功能性，加快解决新兴开发区配套不足的问题，为市民创造服务完善、生活便捷的人居环境。

5.促进物业服务企业转型升级

以实施新修订的《安徽省物业管理条例》为契机，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系。引入新技术、新业态和新方式，开创全新商业模式，提高物业服务技术含量和产品附加值。依托互联网技术，将物业服务的主要内容和模式集中于服务集成、集中管控、远程监控。积极开展社区商务、居家养老、资产管理等服务，实现从粗放型传统物业服务业向集约型现代服务业的转变。

6.培育和发展房地产二三级市场

进一步规范和活跃存量房交易市场，实现房地产一、二级市场的联动发展。大力发展房屋租赁市场，及时出台各项政策措施，营造有利于房屋租赁市场发展的政策环境，引导居民正确理解“居者有其屋”的含义。针对购买能力不强、收入不稳定、工作地点不固定的居民家庭，主要通过房屋租赁市场解决住房问题，逐步形成住房消费的梯级结构，发挥住房租赁市场对住房投资和消费的双向拉动作用。

7.加快建筑产业现代化发展

依托科技进步，积极推进产业升级，培育龙头企业，扩大产业规模；加快建筑产业化技术标准体系建设，建立健全产业化质量控制体系，提高房地产开发的工业化、标准化水平；推广适用先进技术和产业化成套技术，逐年提高全市住宅建设项目全装修率；推进房地产开发全过程的节能减排，实现房地产开发的低能耗、低污染、低投入和高效能。

从报告中可以看出，“十三五”蚌埠市房产发展仍以消化库存为主，以保障居民居住条件为主要目标，涵盖了政策调控，基建推进，产业培育，产业扶持等一系列手段，其中有一系列措辞引人注目，或将成为未来5年内蚌埠房地产业发展的新风向。

鼓励非住宅商品房库存转化为自持物业运营

众所周知，近年蚌埠市住宅商品房去库存成效非常显著，然而非住宅商品房库存确居高不下，今年上半年甚至保持着库存量增长的势头，为此，8月初住建委就曾下文，“四措并举”推动非住宅商品房去库存。

如今在报告中再次重提，鼓励非住宅商品房转化为自持物业运营，不仅是鼓励企业作长期经营打算，保持蚌埠长久稳定的商业发展，更是为了加速非住宅商品库存去化，保持库存结构更加科学，有序，稳定。

扩大住房保障覆盖面。积极推进并完成公租房建设

近日，“租售同权”成为了地产市场的热词之一，想要使中国进入租房时代，就需要有一套完整有效的租赁制度，而报告中也提到了“针对购买能力不强、收入不稳定、工作地点不固定的居民家庭，主要通过房屋租赁市场解决住房问题”就更加直观的说明了政策趋势，从保障租客的利益出发，一步步规范市场规则，操作流程，改变人们传统的观念，缓解购买住房的压力。也从侧面说明了政府有信心商品房市场保持稳步增长，保障商品房价值稳定，若现阶段有能力购房，等待降价并非明智之举。

开创全新商业模式，提高物业服务技术含量和产品附加值。依托互联网技术，将物业服务的主要内容和模式集中于服务集成、集中管控、远程监控。

在信息时代，住宅将具备更加完善的功能体系，随着物联网技术的发展，推动智能家居，智能医疗，智能安防等将成为新时代人居的标配，比如蚌埠绿地迎宾城就首先开启了探索，小区公共区域全WIFI覆盖，云安防报警系统等将开启蚌埠智能人居新时代。今后随着技术的普及，住宅也将更加安全，功能齐全多元化，拥有更完善的互联网技术配套，或许将成为房企竞争的新亮点，也会是人们选购住房的新选择。

对住宅刚需购房者的政策解读

从报告显示的数据来看，2017年蚌埠住宅类商品房库存去化成效显著，房价稳中有升，盲目等待并不可取，经历过蚌埠楼市这几年沉浮变化，可以看出一些端倪。

1.贷款折扣跟楼市是逆周期

首先，蚌埠的房地产经过十多年的飞速发展，整体房价相对于普通百姓的收入来说较高，购房时会比较吃力，借助贷款就成为了大多数人的选择。

但是，贷款是有条件的，也是跟着楼市走的。不过，贷款折扣跟楼市是逆周期。楼市好的时候，贷款折扣反而多，而且容易贷到款；楼市差的时候，当然也是限购严的时候，贷款没折扣不说，还难贷到。

这时，虽然价格下跌了一些，但是贷款难啊，即便是贷到款，上浮的利率导致增加的利息，都差不多能把下跌的价格覆盖掉，实际上，购房的成本不降反升……

2.购房者和供应量总是不成比例

楼市好的时候，也就是疯涨的时候，市场的供应量也大。即便是捂盘惜售的，也捂不了太久，整体来说，新房供应量要比房价下跌时大得多。二手房就更不用说，看看二手房的挂牌量和交易量就知道，涨的时候要比跌得时候多得多。

但是，房价大涨时，交易周期也短，给人犹豫的时间要少的多。碰上日光盘,根本不给人思考的时间。对于那些拿着全家人凑够首付的购房者来说，这么短的时间内做决定很难，买不到房也就说的通。

而房价大跌时，大家都不知道什么时候入手，就怕站在了高位。这个时候，市场的供应量也少很多，一些精品房源也不见了踪影，可选择的余地其实也不多。

换句话说，不管在房价大涨时还是下跌时，刚需购房者和市场的供应量都不成比例。因此刚需买房难上加难。

所以，对刚需购房者来说，切勿有太高的心理预期。

规划中既然已经明确表示对经济能力有限的购房者将引导利用租房解决住房问题，势必不会再轻易动用价格杠杆调控房价，加上最近租售同权的火热，公租房加速建设，从租房等其他方式解决部分人的住房问题是政策的明确风向，若依然希望购买一套属于自己的商品住宅，那么根据库存去化的情况和价格趋势，优质高性价比的商品房源已经越来越少。

上周蚌埠住宅备案270套，其中总价较低的和煦幸福城独占104套，更能说明刚需客的选择倾向正在发生调整，适当降低自己的心理预期，更全面的考虑实际情况后早日出手才是上佳选择。

结语

总体来说，蚌埠“十三五”房地产业发展规划依旧着眼于去库存的现实任务和保障居民居住条件的基本目标，不仅着眼于当下库存比例不均匀的情况有着重点要求，更指出了未来的政策导向，租售并举的多元化住房来源及更加完善的产业链，高科技配套的发展趋势和目标都逐一得到了体现，对购房者而言，针对自己的需求情况，规划中都有提出明确的建议。