对于房地产行业而言，两会的政策部署是观测楼市一年行情的“晴雨表”。尤其是每年的政府工作报告，不仅能够一窥这一年房地产调控政策的路径，还将会影响全年房地产市场的走势。今年新一届全国人大和全国政协的首次会议会如何描述房地产？政府工作报告又会对房地产如何定调？

每年的两会都是广大社会各界高度关注的盛典。尤其是政府工作报告更是重中之重，其中蕴含了太多的干货和信息，大家都想从中一窥未来宏观政策调控的路径。

回顾2017年的房地产宏观调控，棒子打在产权市场，萝卜给了租赁市场，“房住不炒”的核心贯穿始终，政府工作报告的导向意义十分明显。针对今年的政府报告，作为地产人，不管如何仔细的研读这些内容都是应该的。真的读懂了这些政策，你就不会踏错周期、不会选错方向，而且能抓住红利……

炒房行为继续遭到打压

房地产调控连贯性不变

▿

在热点城市中，除“限”字当头的一系列政策外，2017年在发展住房租赁市场、租购并举制度等政策下传递出房地产市场的重要转变，也降低了房价大涨的预期。

2017年市场已发生剧变，2018年剧变仍在持续。“房子是用来住的，不是用来炒的”正成为深入人心的政策和市场方向,抑制居民杠杆率、房地产去金融化等一系列的住房长效机制正在推进。

政府工作报告中透露出去年接力的三四线城市在2018年仍将保持坚挺，但在热点城市，住房租赁市场、共有产权房等政策传达的政策预期表明这些城市房价很可能不会放开大涨。

坚持房地产调控

解决弱势群体住房问题

▿

2018年楼市调控政策依然是“稳”字当先，抑房价稳房市，房地产调控不放松。启动三年棚改计划，保障群众居住困难的问题。同时对低收入者、无房以及外来务工人员居住提供保障并加大公租房保障力度。

自此住房三元结构体系清晰，(1)是针对经济条件好的购房者，强调自住购房;(2)是发展租赁住房，解决购房困难群体；(3)是发展共有产权房，解决城市夹心层的住房需求。

推行房地产税

加强金融监管

▿

从官方的表态来看，说明房地产税立法工作正在稳步推进。可以预见的是，未来几年将是房地产税立法和制度建设的关键几年。降杠杆、抑制楼市高烧仍然是房地产调控的重要方面，在当前房地产调控大背景下，投机炒房的需求有望继续下降。

目前房地产领域的流动性正在降低，信贷资金正规流入房地产市场的难度增加，购房者的房贷利率正逐月提高。预计住房市场在2018年将会小幅降温。在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期。

鼓励农民前往城镇发展 

提高新型城镇化质量  

▿

过去20年，我国房地产发展最大的动力，就是城镇化。而根据目前我国的城镇化速度，至少还有10年机会。抓好农业转移人口市民化、深入推进新型城镇化，也会给地产带来红利：农村人口进城拉动相应的商业、办公需求，而政府主导的城中村、老旧小区改造，又会产生集中的改善需求，形成新的基础设施建设资源聚集，产生土地、房屋溢价红利。

加快建立多渠道住房

新组合深耕存量市场

▿

“租购并举”之后，租房将能平等地享受到更多的公共服务，比如子女进入公立学校等，消除了对住房租赁消费的制度性歧视，借此补齐了租赁市场发展滞后的短板，租房将会成为主流市场。未来租赁人群的占比会继续提高，促使房地产以新的方式转变。而在存量市场，也将有来自两方面的竞争：

1、金融能力：存量需要长时间占用资金，借的钱是否便宜，内部能否滚动起来，都是决定性的因素。后期能否变现，更是决定项目成败。

2、运营能力：资产金融化，特别是通过REITs等变现，一个关键前提是，项目要赢利。然后通过发行金融产品把未来20年的收入一次变现。但是如果项目不能赢利，或者赢利很少，发行金融产品将遭遇巨大困难。

持续增加城市圈红利

促进三大都市圈发展

▿

因为一二线限购等，2016、2017年增长最快的房企，都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。从政府工作报告来看，京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区在展现出国际化都市区共性的同时，也越来越体现各具特色的发展路径。

都市区产业与空间形态各不相同，城际间人口往来强度差异显著。都市区城际人口流动强度，有利于识别与判定同城化现象，对同城化城市的空间规划布局、基础设施发展、产业互补融合发展有一定导向作用。而随着交通越来越方便，城市圈的红利，此后还将持续增长。

不断推出利好政策

持续增加小微企业

▿

小微企业还将继续被扶持，还将持续增加。传统的写字楼已经不适用了，所以联合办公、创业公寓等新业态，未来仍将大有可为。在业内人士看来，联合办公空间之所以能够受到资本关注，最关键的因素还是基于需求：联合办公空间的专业化办公设施服务要比居家办公氛围优越很多；共享办公可以与不同专业的人士交流。

以优客工场为例，在成立至今两年半时间里，优客工场不断对联合办公这一新物种进行升级进化。在上一轮融资消息宣布时，优客工场就宣布引入场景实验室作为合作伙伴，助其在联合办公场景模式规划方面实现更多新鲜有趣、有建设性的想法建议，有益于优客工场自身IP内含的升级优化。

两会的政策究竟会让地产发生哪些变化？值得市场期待！